Der Aufbau des Grundbuchs

nicolaihoene Immobilienrecht

Das, was bei Grundstücken wichtig ist, steht im Grundbuch. Es gibt für Deutschland nicht „ein Grundbuch“, sondern die Grundbücher für die jeweiligen Gemeinden werden bei verschiedenen Grundbuchämtern geführt, und die sind meist bei den Amtsgerichten. Interessant ist, dass Gebietsreformen an den Grundbüchern vorbei gehen: So gibt es in Berlin noch etwa das Grundbuch von Luisenstadt, das Grundbuch von Kottbusser Torbezirk oder das Grundbuch von Stadt Charlottenburg.

Für jedes Grundstück (oder bei Wohnungseigentum auch für jede Wohnung) wird im Grundbuch ein „Blatt“ angelegt. Und jedes Grundbuchblatt hat dann ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Die wichtigsten Informationen finden sich im Bestandsverzeichnis. Dort wird das Grundstück beschrieben: Es ist die Lage des Grundstücks genannt – und zwar anhand von Flurkarten, mittlerweile aber häufig auch unter Angabe der postalischen Adresse – sowie die Größe des Grundstücks.

In Abteilung 1 wird der Eigentümer eingetragen.

In Abteilung 2 werden alle Belastungen des Grundstücks eingetragen, die – vereinfacht gesagt – nichts mit Geld zu tun haben. Dort wird etwa die Vormerkung eingetragen, und es befinden sich dort meist Wege- oder Leitungsrechte. Wegerechte werden zu Gunsten von Nachbarn eingetragen: Ist ein Grundstück von der Straße aus nur zu erreichen, indem man über ein Nachbargrundstück geht, so wird im Grundbuch des Nachbargrundstücks meist ein Wege- oder Fahrtrecht eingetragen. Der Nachbar kann dann nicht verbieten, dass man über sein Grundstück geht, um zum eigenen Grundstück zu kommen. Leitungsrechte bestehen zu Gunsten von Versorgern: Läuft etwa eine Wasserleitung unter dem Grundstück, so sind die Wasserbetriebe durch das Leitungsrecht berechtigt, das Grundstück unterirdisch zu „benutzen“, indem sie ihre Kabel oder Rohre dort durchführen. Die Eintragungen in Abteilung 2 sind in der Praxis meist zu vernachlässigen, denn sie beeinträchtigen das Grundstück nicht merklich.

In Abteilung 3 werden schließlich die Belastungen des Grundstücks eingetragen, die – wieder vereinfacht gesagt – etwas mit Geld zu tun haben. Dort befinden sich dann die Grundschulden oder Hypotheken, die zu Gunsten der finanzierenden Bank eingetragen werden. Nimmt man also bei seiner Bank ein Darlehen über € 100.000,- auf, so wird zu Gunsten der Bank eine Grundschuld über € 100.000,- eingetragen. Zahlt man das Darlehen dann nicht zurück, dann kann die Bank das Grundstück versteigern lassen; die ersten € 100.000,- des Verkaufserlöses gehen dann an die Bank.