Kauft man eine Wohnung und nimmt dazu ein Darlehen bei einer Bank auf, lässt sich die Bank praktisch immer eine Grundschuld eintragen, um abgesichert zu sein. Die Zinsen für solche Darlehen sind derzeit niedriger denn je. Abhängig von den einzelnen Details kann man das Geld schon für 1 bis 2% leihen.
Für unser Beispiel gehen wir mal von einem Zinssatz von 1,5% aus. Der Käufer möchte eine Wohnung für € 200.000,- kaufen. € 50.000,- hatte er schon gespart, weitere € 50.000,- bekommt er von seinen Eltern, und die verbleibenden € 100.000,- leiht er sich bei der Bank. Mit der Bank ist vereinbart, dass dieses Darlehen mit einem jährlichen Zinssatz von 1,5% verzinst wird. So steht es dann auch im Darlehensvertrag.
Bei der Beurkundung ist dann das Erstaunen groß: Die Bank lässt sich eine Grundschuld über € 100.000,- zu einem Zinssatz von 15% eintragen. Was ist da passiert? Ist das ein Schreibfehler? Oder hat die Bank sogar böse Absichten?
Die Antwort ist dabei ganz einfach: Bei der Grundschuld, die für die Bank eingetragen wird, handelt es sich um einen Rahmen, der ausgeschöpft werden kann, aber nicht ausgeschöpft werden muss. Denn die Grundschuld bleibt zur Sicherung erst einmal bestehen, auch wenn der Kunde regelmäßig seine Raten zahlt. Hat er im ersten Jahr € 12.000,- getilgt und im nächsten Jahr weitere € 12.000,-, so reduziert sich die Grundschuld im Grundbuch nicht automatisch auf € 76.000,-, sondern sie bleibt zum vollen Satz von € 100.000,- im Grundbuch stehen. Und auch dann, wenn sie vollständig abgezahlt ist, bleibt sie im Grundbuch – so lange, bis Bank und Kunde sich einig sind, dass sie gelöscht werden kann.
Häufig lassen Kunden die Grundschuld auch im Grundbuch stehen, um sie später wieder nutzen zu können, denn jede Löschung und Wiedereintragung kostet Gebühren. Hat der Käufer die Wohnung abgezahlt und möchte eine weitere Wohnung kaufen, so kann er die bestehende Grundschuld nutzen und der Bank als Sicherheit bieten. Es muss dann keine erneute Grundschuld eingetragen werden. Vielleicht sind die Zinsen dann nicht mehr so niedrig und der Kunde zahlt nicht mehr 1,5%, sondern 5% an die Bank: Für diesen Fall ist dann vorteilhaft, dass beim Kauf der ersten Wohnung nicht nur 1,5% Zinsen ins Grundbuch eingetragen worden sind, sondern 15%.
Wie Sie sehen: Der Rahmen wird sehr großzügig vorgegeben, aber eigentlich nie voll ausgeschöpft. Bezahlen muss man nur das, was man mit der Bank vereinbart hat – in unserem Beispiel eben 1,5%.
Wenn Sie Fragen rund um den Wohnungskauf haben, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.