Der Aufbau des Grundbuchs

nicolaihoene Immobilienrecht

Das, was bei Grundstücken wichtig ist, steht im Grundbuch. Es gibt für Deutschland nicht „ein Grundbuch“, sondern die Grundbücher für die jeweiligen Gemeinden werden bei verschiedenen Grundbuchämtern geführt, und die sind meist bei den Amtsgerichten. Interessant ist, dass Gebietsreformen an den Grundbüchern vorbei gehen: So gibt es in Berlin noch etwa das Grundbuch von Luisenstadt, das Grundbuch von Kottbusser Torbezirk oder das Grundbuch von Stadt Charlottenburg.

Für jedes Grundstück (oder bei Wohnungseigentum auch für jede Wohnung) wird im Grundbuch ein „Blatt“ angelegt. Und jedes Grundbuchblatt hat dann ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Die wichtigsten Informationen finden sich im Bestandsverzeichnis. Dort wird das Grundstück beschrieben: Es ist die Lage des Grundstücks genannt – und zwar anhand von Flurkarten, mittlerweile aber häufig auch unter Angabe der postalischen Adresse – sowie die Größe des Grundstücks.

In Abteilung 1 wird der Eigentümer eingetragen.

In Abteilung 2 werden alle Belastungen des Grundstücks eingetragen, die – vereinfacht gesagt – nichts mit Geld zu tun haben. Dort wird etwa die Vormerkung eingetragen, und es befinden sich dort meist Wege- oder Leitungsrechte. Wegerechte werden zu Gunsten von Nachbarn eingetragen: Ist ein Grundstück von der Straße aus nur zu erreichen, indem man über ein Nachbargrundstück geht, so wird im Grundbuch des Nachbargrundstücks meist ein Wege- oder Fahrtrecht eingetragen. Der Nachbar kann dann nicht verbieten, dass man über sein Grundstück geht, um zum eigenen Grundstück zu kommen. Leitungsrechte bestehen zu Gunsten von Versorgern: Läuft etwa eine Wasserleitung unter dem Grundstück, so sind die Wasserbetriebe durch das Leitungsrecht berechtigt, das Grundstück unterirdisch zu „benutzen“, indem sie ihre Kabel oder Rohre dort durchführen. Die Eintragungen in Abteilung 2 sind in der Praxis meist zu vernachlässigen, denn sie beeinträchtigen das Grundstück nicht merklich.

In Abteilung 3 werden schließlich die Belastungen des Grundstücks eingetragen, die – wieder vereinfacht gesagt – etwas mit Geld zu tun haben. Dort befinden sich dann die Grundschulden oder Hypotheken, die zu Gunsten der finanzierenden Bank eingetragen werden. Nimmt man also bei seiner Bank ein Darlehen über € 100.000,- auf, so wird zu Gunsten der Bank eine Grundschuld über € 100.000,- eingetragen. Zahlt man das Darlehen dann nicht zurück, dann kann die Bank das Grundstück versteigern lassen; die ersten € 100.000,- des Verkaufserlöses gehen dann an die Bank.

Der Amerikanische Präsident und seine Dekrete

nicolaihoene Aus dem Leben

Wer schon länger mit mir zu tun hat, weiß, dass ich am frühen Donnerstag Nachmittag schwierig zu erreichen bin. Seit Jahren ist das der Tag, an dem ich mich mit meiner Patentochter treffe. Ich hole sie aus der Schule ab und wir gehen Pizza essen. Haben wir früher noch über Pferde gesprochen oder darüber, wo es das leckerste Eis gibt, sprechen wir heute auch über das, was in der Welt passiert.

Vor einigen Tagen kam die Sprache auf die derzeitige Situation in den USA, wo der Präsident zahlreiche „Executive Orders“ erlässt, ohne dass diese durch ein Parlament gegangen sind, und die Frage, ob es so etwas auch in Deutschland geben kann.

„Executive Orders“ können wohl mit „Verwaltungsanordnungen“ übersetzt werden, wobei der Präsident der höchste Verwaltungsbeamte ist. In der Presse werden sie derzeit meist als „Dekrete“ bezeichnet. Sie sind weder in der Amerikanischen Verfassung noch in sonstigen Gesetzen geregelt – d.h. juristisch gibt es sie eigentlich gar nicht. Dennoch haben diese Anordnungen eine lange Tradition in den USA: Vor der Amtszeit von Donald Trump gab es schon mehr als 13.000 solcher Dekrete. Mancher Präsident benutzte dieses Instrument nie oder nur einmal, andere Präsidenten haben hunderte oder gar tausende dieser Dekrete erlassen.

An sich handelt es sich bei den Executive Orders um Anweisungen des Präsidenten an die Verwaltung, wie sie mit bestimmten Problemen umgehen sollen. Sie wurden bisher meist als Handlungsanweisungen angesehen. Ein fiktiver Beispielfall: Das Parlament erlässt ein Gesetz, das zum Ziel hat, den Bürgern eine bessere Nachtruhe zu ermöglichen. Der Präsident füllt dieses abstrakte Gesetz aus und verbietet das Autofahren bei Nacht per Dekret. Das Nachtfahrverbot ist dann also kein neues Gesetz, aber es ist die genauere Beschreibung, wie das bestehende Gesetz umgesetzt werden kann. Auch wenn man also den Eindruck haben könnte, der Präsident könnte im Alleingang Gesetze erschaffen, ist es tatsächlich nicht so.

Die anderen Beamten in den USA fühlen sich an diese Orders gebunden, denn sie sind nur nachrangige Verwaltungsbeamte. Sie folgen dem, was ihr Vorgesetzter vorgibt.

Abschließend hatte meine Patentochter natürlich noch die Frage, ob wir so etwas auch in Deutschland erleben können. Um es kurz zu sagen: Nein, können wir nicht. Natürlich können auch die Gesetze bei uns nicht jeden Einzelfall beschreiben, und so ist es nötig, dass auch bei uns die Gesetze konkretisiert werden. Das geschieht aber nicht durch die Bundeskanzlerin, sondern durch einzelne Verwaltungsbehörden. Die Verwaltungsbeamten und -angestellten in Deutschland sind in ihren Entscheidungen frei – natürlich im gesetzlich vorgegebenen Rahmen. Aber dass die Bundesregierung Vorgaben macht, wie die Verwaltungsangestellten Gesetze anwenden sollen, gibt es bei uns nicht.

Die Digitalisierung des Rechtsmarkts

nicolaihoene Allgemein

In dieser Woche startet die „Berlin Legal Tech“. Das ist eine Konferenz, die sich mit der Digitalisierung des Rechtsmarkts befasst.

Jeder Anwalt kennt die Digitalisierung seiner Kanzlei. Manche machen größere Schritte, andere Kollegen wehren sich noch heute gegen die Kommunikation per Email. Ohne Online-Datenbanken kommt wohl aber niemand aus. In meiner Kanzlei führe ich seit Beginn die Akten ausschließlich elektronisch: Eingehende Post wird gescannt, sämtliche Gesprächsnotizen sind elektronisch gespeichert, und bis auf die wenigen notwendigen Papierdokumente (wie vollstreckbare Urteile, die es bisher nur auf Papier gibt), finden Sie bei mir keine herkömmlichen Akten. Für Sie hat das den Vorteil, dass Sie schnell Auskünfte über den Verfahrensstand bekommen können, ohne dass ein Mitarbeiter erst nach der Akte schaut.

Die Gedanken der „Berlin Legal Tech“ gehen jedoch weiter. Es geht nicht nur um die Digitalisierung des eigenen Büros, sondern weiterer Bereiche, möglicherweise der gesamten Justiz. Denkbar ist es etwa, dass in Zukunft ein Streitfall dem Gericht vorgebracht wird und ein Computer fehlerlos und wertungsfrei das richtige Urteil spricht. Gut, von diesem Szenario sind wir noch weit entfernt, aber in gewissen Bereichen gibt es das bereits: So gibt es wirklich gut funktionierende Vertragsgeneratoren für das Miet- oder Arbeitsrecht. Möchten Sie, dass ich Ihnen einen individuellen Mietvertrag erstelle, so verweise ich Sie gerne an solche Portale, denn die Verträge werden ständig aktualisiert und kosten sehr viel weniger als ein Vertrag vom Anwalt. Wobei: Auch die Verträge in den Portalen sind von Anwälten erstellt. Da hatte jemand eine gute Idee und hat sie gut umgesetzt.

Wir sind also schon auf dem Weg, bestimmte juristische Dienstleistungen zu automatisieren. Fertig sind wir noch nicht – die Konferenz wird uns alle auf den aktuellen Stand bringen, was heute möglich ist und was es in Zukunft geben wird.

Doch keine Lohngerechtigkeit per Gesetz?

nicolaihoene Arbeitsrecht

Vor knapp vier Monaten hatte ich hier darüber berichtet, dass es künftig Möglichkeiten geben wird, sein Gehalt „angleichen“ zu lassen. Wer also etwa als weibliche Angestellte in einem großen Betrieb weniger verdient als männliche Kollegen mit der gleichen Tätigkeit, soll verlangen können, so viel zu bekommen wie die männlichen Kollegen. Hierfür ist es notwendig, erst einmal darzulegen, wieviel die Kollegen mit der gleichen Tätigkeit denn bekommen.

In dieser Woche ist eine Klage vor dem Arbeitsgericht in Berlin gescheitert, als eine Fernsehjournalistin verlangt hat, dass ihr Gehalt dem Gehalt der männlichen Kollegen angeglichen wird. Die Klage ist deswegen gescheitert, weil sich die Klägerin wohl mit Kollegen einer anderen Gruppierung verglichen hat: So ist sie – anders als die verglichenen Kollegen – ohne Festanstellung. Das Arbeitsgericht entschied daher, dass die Gehälter der Klägerin und der verglichenen Kollegen schon deswegen nicht vergleichbar wären.

Nun gibt es in dem Gesetz ja die Möglichkeit, den Arbeitgeber um Auskunft zu bitten, so dass der Arbeitgeber darlegen muss, was vergleichbare männliche Kollegen verdienen. Weil dieses Gesetz aber noch nicht in Kraft getreten ist, konnte die Journalistin auch hiermit nicht gewinnen.

Wie ich damals schon geschrieben habe, ist das ein spannendes Thema, und wir werden hiermit noch einiges erleben!

Findet man künftig noch Schweizer Schokolade aus Spandau im Supermarkt?

nicolaihoene Wettbewerbsrecht

Vor einigen Tagen wurde eine interessante Entscheidung des Bundesgerichtshofs in Wettbewerbssachen veröffentlicht. Wettbewerbsrecht – das sind die Regeln, an die sich Unternehmer bei ihrer Werbung halten müssen, d.h. dort ist bestimmt, was in der Werbung erlaubt und was verboten ist.

Wirbt man falsch, verstößt man also gegen die Regeln des Wettbewerbsrechts, kann ein anderer Unternehmer verlangen, dass man diese Werbung unterlässt. Bisher war es jedoch so, dass das nur für die Zukunft galt. Hat also etwa ein Schokoladenhersteller damit geworben, seine Schokolade sei aus der Schweiz, obwohl er sie eigentlich in Berlin-Spandau produziert, so täuscht er über die Herkunft, und das darf man nicht. Die Schokolade, die er aber schon an Supermärkte ausgeliefert hatte, die musste er nicht zurückrufen.

Das ist jetzt anders: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn man zu einer Unterlassung verpflichtet ist, die betreffenden Artikel „grundsätzlich“ auch zurückrufen muss. Er muss sich also darum kümmern, dass die Schokolade, die nun doch nicht aus der Schweiz ist, zu ihm zurückkommt. Bisher gab es unterschiedliche Urteile dazu, aber ab jetzt werden sich alle Gerichte am Bundesgerichtshof orientieren.

Und was meint ein Jurist mit „grundsätzlich“? Nun, damit ist der Grundsatz beschrieben, von dem es aber auch Ausnahmen geben kann. „Grundsätzlich“ sagen Juristen, wo Nicht-Juristen „eigentlich“ sagen. „Eigentlich“ muss der Unternehmer also die Schokolade zurückrufen, aber die Ausnahmen können bedeuten, dass er das nicht muss, wenn es zu kompliziert wird. So ist es wohl zumutbar, die Artikel von zwei Großhändlern zurückzufordern, mit denen man viel zu tun hat, aber man muss sicherlich nicht eigenhändig in jeden Laden der Republik fahren, um jede einzelne Tafel wiederzuholen.

55. Deutscher Verkehrsgerichtstag in Goslar

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In Goslar geht heute der 55. Deutsche Verkehrsgerichtstag zu Ende. Der Verkehrsgerichtstag ist eine privat – also nicht staatlich – organisierte Veranstaltung, zu der sich Juristen und Verkehrswissenschaftler treffen, um über aktuelle Probleme des Straßenverkehrs zu sprechen und natürlich auch darüber, wie diese zu lösen sind.

Die Teilnehmer dieser Veranstaltung beraten sich und sprechen fundierte Empfehlungen aus. Der Gesetzgeber ist nicht verpflichtet, sich an diese Entscheidungen zu halten, aber erfahrungsgemäß werden die Ergebnisse der Diskussionen auf dem Verkehrsgerichtstag gerne von allen Experten angehört. Der Gesetzgeber wäre schlecht beraten, würde er die Veranstaltung ignorieren, denn eine derart hohe Kompetenzdichte wird sich sonst nicht finden lassen.

Welche Empfehlungen sprechen die Experten denn in diesem Jahr aus? Viele Dinge wurden in den letzten Tagen bereits in der Presse erörtert, etwa die Fragen der Fahrprüfungen für Senioren oder des Führerscheinentzug als Strafe. In diesen beiden Punkten ist der Verkehrsgerichtstag jedenfalls skeptisch: So gebe es keine belastbaren Daten darüber, dass ältere Verkehrsteilnehmer tatsächlich ein größeres Risiko im Straßenverkehr darstellen. Und der Entzug der Fahrerlaubnis als Folge einer Straftat wie Ladendiebstahl würde zu einer Ungleichbehandlung führen, denn es gibt auch Straftäter, die keinen Führerschein haben – und mancher mag vielleicht lieber den Führerschein abgeben als eine Geldstrafe zu zahlen.

Weitere Empfehlungen betreffen die Handynutzung am Steuer, die härter als bisher bestraft werden soll, sowie das Ziel, mehr Kontrollen im Straßenverkehr durchzuführen, weil die Dunkelziffer bei Verkehrsverstößen weiterhin sehr hoch ist.

Über die Umsetzung der Empfehlungen durch den Gesetzgeber werde ich Sie hier gerne unterrichten.

Neue Informationspflichten für Online-Händler?

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In Deutschland gibt es das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz. Es regelt, wie Streitigkeiten zwischen Unternehmern und privaten Kunden – den so genannten „Verbrauchern“ – außerhalb von Gerichten aus der Welt geschaffen werden können. Hierzu gibt es Schlichtungsstellen bei den Verbrauchervereinen.

Am 1. Februar 2017 tritt eine Verpflichtung in Kraft, wonach die Unternehmer auf ihren Internetangeboten und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen müssen, ob sie an diesen Schlichtungsverfahren teilnehmen möchten. Für die Unternehmer bedeutet das erneut mehr Informationen.

Viele Unternehmer sind hiervon jedoch gar nicht betroffen: Es gibt eine Grenze von „zehn oder weniger“ Beschäftigten, die – wenn sie nicht überschritten ist – den Unternehmer von den Informationspflichten ausnimmt. Das heißt: Wer alleine einen Onlineshop betreibt oder wer einen Laden mit vier Angestellten führt, ist nicht verpflichtet, seine Kunden darüber zu informieren, ob er an diesem Schlichtungsverfahren teilnehmen möchte. Für diese Unternehmer ändert sich nicht.

Haben Sie jedoch mehr als zehn Beschäftigte, dann berate ich Sie gerne, wo und wie Sie die neuen gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen können.

Ausschlussfristen in Arbeitsverträgen

nicolaihoene Arbeitsrecht

Heute landete ein Arbeitsvertrag auf meinem Schreibtisch, in dem eine Ausschlussfrist vereinbart werden sollte. Eine solche Ausschlussfrist verlangt, dass alle Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis innerhalb einer bestimmten Zeit „geltend gemacht“, also eingefordert werden müssen. In der Praxis betrifft das meist die Fälle nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses, wenn der eine noch etwas vom anderen bekommt. Diese Frist wird häufig mit drei Monaten bestimmt und hat zur Folge, dass alle Ansprüche innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden müssen, sonst verfallen sie. Ohne Ausschlussfrist gilt sonst die normale Verjährungsfrist von drei Jahren.

In den Verträgen wird dann meist verlangt, dass die Ansprüche innerhalb von drei Monaten schriftlich bei dem Vertragspartner geltend gemacht werden müssen. Diese Klausel darf seit dem 1. Oktober 2016 nicht mehr verwendet werden.

Die Regelungen in den meisten Arbeitsverträgen gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen, so dass auch die entsprechenden Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen aus dem BGB gelten. In der neuen Fassung des § 309 Nr. 13b BGB heißt es sinngemäß und auf diesen Fall hier bezogen, dass bei Arbeitsverträgen für die Geltendmachung von Ansprüchen keine Schriftform verlangt werden kann. Wird trotzdem die Schriftform verlangt, ist die Klausel unwirksam. Ist die Klausel unwirksam, gelten die normalen Verjährungsfristen, und die Ansprüche sind nicht – wie eigentlich gewollt – nach drei Monaten verjährt, sondern erst nach drei Jahren.

Was ist eigentlich Sportrecht?

nicolaihoene Sportrecht

Sportrecht – für mich als ehemaligen Sportler und heutigen Rechtsanwalt klingt das wie ein interessantes Rechtsgebiet. Mit Sportrecht kann ich Hobby und Beruf miteinander verbinden. Als ich Rechtsanwalt wurde, lag es für mich deswegen nahe, Sportler zu vertreten, also ihre Verträge mit Sponsoren oder Veranstaltern zu verhandeln und auch sonst dafür zu sorgen, dass sie das tun können, was sie tun wollen, nämlich Sport treiben.

Wer sich länger damit beschäftigt, wird jedoch feststellen, dass Sportrecht viel mehr ist. Sportrecht ist nämlich nicht nur das Recht der Sportler, sondern auch das Recht der Sportvereine, der Verbände und auch privater Organisationen, die Veranstaltungen ausrichten oder auch Sportler unterstützen.

Anders als in anderen Ländern gibt es in Deutschland kein Sportgesetz. Die Regeln, die zum Sportrecht gehören, finden sich bei uns in allerhand Gesetzen. Das Sportrecht betrifft nämlich nicht nur den Vertrag zwischen einem Sportler und einem Veranstalter, sondern bei angestellten Mannschaftssportlern ist das Arbeitsrecht berührt, Einzelsportler haben Sponsoren- oder Ausrüsterverträge, die man im allgemeinen Zivilrecht verorten könnte, ein Sportverein möchte öffentliche Trainingshallen nutzen und kommt dort mit dem Teilhaberecht in Kontakt, in Fällen von Doping kann das Strafrecht betroffen sein, und möchte ein Verein als gemeinnützig anerkannt werden, ist das eine Frage des Steuerrechts.

Wie Sie sehen: Sportrecht ist vielfältig und wenig greifbar. Seit Jahren wird auch darüber diskutiert, einen „Fachanwalt für Sportrecht“ einzuführen (es gibt derzeit 23 Fachanwaltschaften, etwa den Fachanwalt für Arbeitsrecht oder den Fachanwalt für Familienrecht). Während es sich aber etwa beim Familienrecht um einen gut abgrenzbaren Bereich handelt, ist das Sportrecht eine große Wundertüte.

Möchten Sie mit mir darüber sprechen? Rufen Sie mich gerne an!

Die Zulassung von Wohnungseigentumsverwaltern

nicolaihoene Immobilienrecht

Wer Wohnungen oder Häuser verwalten wollte, brauchte dazu bisher keinerlei Genehmigung. Es reichte aus, die Tätigkeit beim Gewerbeamt anzuzeigen, also dort mitzuteilen, dass man jetzt als Wohnungseigentumsverwalter loslegt. Verbieten konnte das keiner.

Die Berufsverbände der Immobilienwirtschaft sahen die Qualität der Verwaltungen gefährdet, wenn jeder – unabhängig von seinen Kenntnissen und Fähigkeiten – einfach als Eigentumsverwalter arbeiten konnte. Denn im schlimmsten Fall wurden nachteilige Verträge abgeschlossen und die Vermögenswerte der Eigentümer in Gefahr gebracht. Und im allerschlimmsten Fall wurde ein Schaden verursacht, den der ungeübte Verwalter mangels eigener Liquidität nicht mehr ersetzen konnte.

Seit kurzem gibt es also einen Gesetzesentwurf zur Zulassung für gewerbliche Immobilienverwalter. Wer künftig Wohnungseigentum verwalten will, braucht also eine Genehmigung. Diese Genehmigung ist an mehrere Voraussetzungen geknüpft: Vor allem wird eine Prüfung über die Sachkunde gefordert, und weiterhin ist eine Versicherung nachzuweisen. Auch wer schon lange in der Verwaltung tätig ist, ist betroffen und hat das Zulassungsverfahren zu durchlaufen, vor allem wegen des Versicherungsnachweises. Bei Verwaltern, die schon mindestens sechs Jahre lang tätig sind, wird jedoch auf die Prüfung verzichtet.

Nicht betroffen sind jedoch Selbstverwalter. Wer also nur seine eigene Wohnung vermietet, braucht dafür keine Erlaubnis. Auch gibt es weitere Ausnahmen, deren Einbeziehung in das Gesetz noch nicht endgültig geklärt ist. Ich werde Sie hier gerne auf dem Laufenden halten, wenn das Gesetz in Kraft getreten ist.