Die Vorbelastungsvollmacht beim Grundstückskauf

nicolaihoene Immobilienrecht

Vor kurzem hatte ich hier bereits über die Zinsen bei der Grundschuld gesprochen und darüber, dass sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt, wenn sie einen Wohnungs- oder Hauskauf finanziert. Durch diese Grundschuld ist die Bank abgesichert: So kann das Grundstück nicht einfach verkauft werden, ohne dass die Bank ihr Geld zurückbekommt.

Wenn man sich die Abläufe eines Grundstückskaufs anschaut, wird einem auffallen, dass man dort in einen Teufelskreis gerät. Nehmen wir mal an, ich wollte eine schöne, große Altbauwohnung kaufen und mir fehlte das Geld. Die Bank würde mir etwas Geld leihen, möchte dafür aber eine Grundschuld eingetragen haben. Die Grundschuld kann ich aber nicht eintragen lassen, weil mir die Wohnung noch gar nicht gehört, sie gehört ja noch dem Verkäufer. Ohne Geld könnte ich die Wohnung nicht kaufen, und ohne Wohnung als Absicherung bekäme ich das Geld nicht.

Diesen Teufelskreis kann man durch die so genannte Vorbelastungsvollmacht durchbrechen. Mit der Vorbelastungsvollmacht werde ich als Käufer vom Verkäufer bevollmächtigt, die (noch) fremde Wohnung bereits mit einer Grundschuld (vor-) zu belasten. Der Verkäufer lässt mich also die Grundschuld in „seinem“ Grundbuch eintragen. Das Ganze erfolgt natürlich unter einer Bedingung, dass ich nämlich nicht mit dem Geld etwas ganz anderes mache, sondern dass das Geld dafür genutzt wird, die Wohnung zu bezahlen. Wenn der Verkäufer mir also erlaubt, die Grundschuld einzutragen, dann will er auch das Geld von der Bank erhalten.

In der Praxis sieht der Käufer das Geld auch nicht. Seine Bank zahlt es direkt an den Verkäufer aus. Die Abläufe werden dabei vom Notar überwacht.

Haben Sie Fragen hierzu? Rufen Sie mich gerne an.

Ist denn schon wieder Halloween?

nicolaihoene Aus dem Leben

Die Dekoration in den Schaufenstern und Kaufhäusern zu Halloween ist mittlerweile ebenso üppig wie die zu Weihnachten. Man könnte meinen, Halloween sei ein richtiger „Feiertag“.

Aber was ist überhaupt ein Feiertag? Und wer bestimmt das?

Nun, was Feiertage sind, ist in unserem wichtigsten Gesetz beschrieben, nämlich im Grundgesetz. In dessen Art. 140 heißt es: „Der Sonntag und die staatlich anerkannten Feiertage bleiben als Tage der Arbeitsruhe und der seelischen Erhebung gesetzlich geschützt“.

Es gibt also staatlich anerkannte Feiertage. Ist Halloween also ein staatlich anerkannter Feiertag? Zumindest in Berlin ist es das noch nicht: Die Gesetze in der Bundesrepublik Deutschland werden – außer in Ausnahmefällen, von denen es dann doch ganz schön viele gibt – von den Bundesländern gemacht. Für die staatliche Anerkennung von Feiertagen sind also die Bundesländer verantwortlich. In Berlin gibt es dafür das „Gesetz über die Sonn- und Feiertage“. Und darin sind die neun Feiertage aufgelistet, die Berlin für sich für ausreichend hält. Zusammen mit den Nordländern Schleswig-Holstein, Hamburg, Bremen und Niedersachsen ist das der Negativrekord in Deutschland. In Bayern gibt es (je nach Gegend) 12 bis 13 Feiertage, die Stadt Augsburg hat sogar 14.

Bisher ist noch kein Bundesland auf die Idee gekommen, Halloween zu einem gesetzlichen Feiertag zu machen, zumindest nicht ausdrücklich. Weil aber Halloween mit dem Reformationsfest zusammenfällt, ist der Tag in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen gesetzlicher Feiertag. Nur eben nicht ausdrücklich als Halloweenfest 😉

Lohngerechtigkeit per Gesetz

nicolaihoene Arbeitsrecht

Ein lange geplantes Gesetz tritt bald in Kraft: Es soll Lohngerechtigkeit herstellen und unterschiedliche Einkommen zwischen Männern und Frauen per Gesetz angleichen. Hintergrund ist, dass Deutschland in der EU zu den Spitzenreitern bei der Lohnungleichheit zählt.

Künftig sollen Arbeitnehmer in Betrieben mit mehr als 200 Mitarbeitern vom Arbeitgeber eine Aufstellung erhalten können. Dort werden mindestens fünf Kollegen des anderen Geschlechts aufgeführt, die gleichartige Arbeit leisten. Einzelne Gehälter sollen nicht angegeben werden, aber ein Durchschnitt. An das Durchschnittsgehalt soll dann das Gehalt des Fragenden angeglichen werden.

Juristisch ist das spannend, denn es ist heute nicht klar, wie eine Wahrheitspflicht durchgesetzt werden kann (also ob die vom Arbeitgeber angegebenen Zahlen richtig sind). Außerdem profitiert das eine Geschlecht von dem besseren Verhandlungsgeschick des anderen Geschlechts und kann sich dann gleichzeitig gut und schlecht verkaufen: Es könnte sich beispielsweise eine Frau in einem Unternehmen anstellen lassen, in dem die männlichen Kollegen ein bestimmtes Durchschnittsgehalt verdienen. Um die Anstellung zu bekommen, verlangt sie nur ein niedriges Gehalt; später kann sie es jedoch anpassen lassen, weil sie schlechter bezahlt wird als die männlichen Kollegen. Auf Arbeitsrechtler kommen also wieder spannende Zeiten zu!

Handyvertrag per Email kündigen?

nicolaihoene Allgemein

In verschiedenen Medien ist dieser Tage von einer Gesetzesänderung zu lesen, wonach viele Verträge, also etwa Handyverträge, ab dem 1. Oktober 2016 per Email gekündigt werden können. Das ist nicht ganz falsch, aber auch nur halb richtig:

Tatsächlich gibt es eine seit dem 1. Oktober 2016 geltende Gesetzesänderung, wonach es bei solchen Verträgen nicht mehr erlaubt ist, eine unterschriebene Kündigung auf Papier zu verlangen. Aber: Diese Änderung gilt nur für solche Verträge, die ab dem 1. Oktober 2016 geschlossen worden sind.

Welche Form für die Kündigung erforderlich ist, steht dann meist im alten Vertrag. Steht dort nichts, reicht sogar ein Anruf für eine Kündigung aus. Steht im alten Vertrag aber, dass eine Kündigung durch „elektronische Form“, also die Kündigung per Email, ausgeschlossen ist, so gilt das auch weiterhin. Diese Verträge müssen also schriftlich gekündigt werden.

Besonderheiten gelten übrigens für den Miet- und den Arbeitsvertrag: Diese Verträge können auch weiterhin nur schriftlich gekündigt werden. So steht es im BGB.

Derzeit vermehrt negative Bewertungen

nicolaihoene Bewertungen

Ich wurde in den vergangenen Wochen vermehrt angesprochen, weil sich Unternehmer über negative Bewertungen geärgert haben, vor allem über Bewertungen bei Google und Facebook.

Auch wenn ich hier schon einmal geschrieben habe, dass nicht jede Bewertung verhindert werden kann, weil es möglich ist, negative Bewertungen so zu schreiben, dass sie unangreifbar sind, so war all den aktuellen Fällen gemeinsam, dass die Bewertungen schlicht falsch waren. Ich habe mich für den Bewerteten dagegen gewehrt, und die Bewertungen sind sämtlich gelöscht worden.

Wenn Sie Probleme mit Bewertungen über Ihr Unternehmen haben, sprechen Sie mich gerne an.

Der FC Bayern München wird nicht gelöscht

nicolaihoene Sportrecht

Aufatmen in München! Der FC Bayern München e.V. bleibt im Vereinsregister bestehen. Ein Juraprofessor aus Osnabrück hatte „angeregt“, den Verein wegen so genannter Rechtsformverfehlung aus dem Vereinsregister löschen zu lassen.

„Anregen“ – dieses Wort benutzen Juristen, wenn sie eine Sache nicht verlangen können, aber jemand anderen darum bitten, der darauf Einfluss hat. Hier wurde also angeregt, mal zu überprüfen, ob der Verein unter den gegebenen Umständen bestehen bleiben darf. Und eine Rechtsformverfehlung sollte deswegen vorliegen, weil ein Verein nach dem Willen des Gesetzgebers allenfalls einen unbedeutenden Geschäftsbetrieb haben darf; beim FC Bayern München ist es so, dass der Verein FC Bayern München 75,01% der Anteile der Aktiengesellschaft FC Bayern München hält, die fast eine halbe Milliarde Euro pro Jahr umsetzt.

Die Vereinsregister werden in Deutschland bei den Amtsgerichten geführt. Das Amtsgericht München, das mit dieser Sache befasst war, blickte in die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Dieser hatte schon 1982 entschieden, dass es zulässig ist, wenn ein Verein seine wirtschaftlichen Tätigkeiten in Kapitalgesellschaften auslagert. Demnach hielt das Amtsgericht München auch die Tätigkeiten des FC Bayern München e.V. mit der FC Bayern München AG für zulässig.

Auch von einer Löschung des Vereins hätten die Fußballfans in Deutschland nicht viel mitbekommen, denn der Fußballbetrieb, wie wir ihn aus Fernsehen und Zeitungen kennen, wird nicht vom e.V., sondern von der AG geführt. Im Ergebnis also eine lustige Geschichte mit wenig Lärm um nichts 😉

Der EuGH und die Haftung der WLAN-Betreiber

nicolaihoene Urheberrecht

Im vergangenen Jahr ging es an dieser Stelle einmal um ein aktuelles Urteil des Europäischen Gerichtshofs zur Haftung der Forenbetreiber. Heute hat der EuGH ein Urteil zur Haftung der Betreiber offener WLANs gesprochen.

Die Haftung der WLAN-Betreiber war in Deutschland immer relativ streng. Kurz gesagt: Der Betreiber des Netzes haftete für alles, was über seinen Anschluss passierte. Beging ein Gast eine Rechtsverletzung, etwa durch Download/Upload eines Musikalbums, so musste der Anschlussinhaber dafür geradestehen – auch wenn er gar nicht selber das Album runter- oder hochgeladen hat. Der Anschlussinhaber hat aber auch seinen Teil dazu beigetragen, indem er eben seinen Anschluss dafür zur Verfügung gestellt hat. Und zwar auch dann, wenn er nicht wusste, was der Gast tut.

Seit einiger Zeit werden diese strengen Regeln aufgeweicht. Mittlerweile haftet man nicht mehr für alles, was über den Abschluss passiert, sondern nur dann, wenn man so genannte Prüf- und Überwachungspflichten verletzt hat. Wer seinen Gästen also sein WLAN zur Verfügung stellt, sie eindringlich darüber belehrt, dass darüber keine Rechtsverletzungen passieren sollen und schließlich keinerlei Grund hat, davon auszugehen, dass sich die Gäste nicht daran halten könnten, der hat „alles Zumutbare getan“. Mehr muss man nicht tun, also nicht etwa jedem Gast permanent über die Schulter schauen, was er gerade tut.

Was aber, wenn man seine Gäste nicht belehrt, sondern einfach ein offenes WLAN zur Verfügung stellt, wie es viele Cafés tun?

Der Europäische Gerichtshof urteilte dazu heute, dass der Betreiber des WLANs nicht für Rechtsverstöße aus seinem WLAN zur Verantwortung gezogen werden kann. Damit wäre eigentlich der Weg für offene Netze frei. Der EuGH machte jedoch eine Ausnahme: Wenn mal etwas passiert, muss der Anschlussinhaber sein Netz danach doch wieder verschlüsseln. Das heißt: So lange alles gut geht, kann das WLAN offen betrieben werden – aber das ist ja (zumindest praktisch) auch kein Unterschied zur bisherigen Rechtslage, denn wenn keine Verstöße passierten, drohte auch bisher kein Ärger. Neu ist nun, dass der erste Verstoß folgenlos bleiben könnte, dass man also einen Verstoß frei hat.

Ausgleichszahlungen bei Flugausfällen

nicolaihoene Allgemein

Seit 2004 gibt es eine Europäische Regelung, die Fluggästen so genannte „Ausgleichszahlungen“ für den Fall zusichert, dass ein Flug annulliert wird. Das heißt: Fällt ein Flug aus, bekommt der Passagier Geld, auch wenn er auf einen anderen Flug umgebucht worden ist und somit trotzdem sein Ziel erreicht hat. Abhängig von der Flugstrecke beträgt die Ausgleichszahlung € 250,- bis € 600,-.

Für die Fluggesellschaften ist diese Regelung natürlich ärgerlich. Ein Passagier kauft ein Ticket für € 500,-, der Flug fällt aus, der Passagier wird umgebucht und transportiert und bekommt hinterher noch € 600,- erstattet. Der Passagier wurde also zum Ziel gebracht und hat hinterher noch mehr Geld in der Tasche als vorher.

Viele Fluggesellschaften wehren sich daher gegen diese Zahlungen. Sie berufen sich auf so genannte „außergewöhnliche Umstände“, denn lägen diese vor, müssten sie nichts zahlen. Außergewöhnliche Umstände sind jedoch nur solche Umstände, die von außen kommen und mit dem Flugbetrieb nichts zu tun haben: Beispiele sind Streiks, Unwetter oder die berühmte Aschewolke, die im Jahr 2010 von Island über Europa gezogen ist. Keine außergewöhnlichen Umstände sind dagegen technische Probleme an dem Flugzeug, denn diese kann die Fluggesellschaft selber beheben.

Was die meisten Flugpassagiere nicht wissen: Auch Verspätungen des Flugs können eine Ausgleichszahlung begründen. Die EU-Verordnung sieht die Zahlungen zwar nur bei Annullierungen des Flugs vor, aber der Europäische Gerichtshof hat bereits 2009 geurteilt, dass auch die Fluggäste verspäteter Flüge die gleichen Ausgleichszahlungen erhalten sollen wie die Passagiere eines ausgefallenen Flugs. Dies gilt jedoch nur, wenn der Zeitverlust drei Stunden oder mehr beträgt, wenn also das Endziel „nicht früher als drei Stunden nach der ursprünglich geplanten Ankunftszeit“ erreicht wird. Und noch eine Besonderheit aus der Rechtsprechung: Es gilt nicht der Zeitpunkt des Touchdown, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Türen des Flugzeugs geöffnet werden.

Sie sehen: Es gibt einige Besonderheiten, aber auch erfreuliche Rechte für die Passagiere. Wenn Sie hierzu Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Zinsen in der Grundschuld beim Wohnungskauf

nicolaihoene Immobilienrecht

Kauft man eine Wohnung und nimmt dazu ein Darlehen bei einer Bank auf, lässt sich die Bank praktisch immer eine Grundschuld eintragen, um abgesichert zu sein. Die Zinsen für solche Darlehen sind derzeit niedriger denn je. Abhängig von den einzelnen Details kann man das Geld schon für 1 bis 2% leihen.

Für unser Beispiel gehen wir mal von einem Zinssatz von 1,5% aus. Der Käufer möchte eine Wohnung für € 200.000,- kaufen. € 50.000,- hatte er schon gespart, weitere € 50.000,- bekommt er von seinen Eltern, und die verbleibenden € 100.000,- leiht er sich bei der Bank. Mit der Bank ist vereinbart, dass dieses Darlehen mit einem jährlichen Zinssatz von 1,5% verzinst wird. So steht es dann auch im Darlehensvertrag.

Bei der Beurkundung ist dann das Erstaunen groß: Die Bank lässt sich eine Grundschuld über € 100.000,- zu einem Zinssatz von 15% eintragen. Was ist da passiert? Ist das ein Schreibfehler? Oder hat die Bank sogar böse Absichten?

Die Antwort ist dabei ganz einfach: Bei der Grundschuld, die für die Bank eingetragen wird, handelt es sich um einen Rahmen, der ausgeschöpft werden kann, aber nicht ausgeschöpft werden muss. Denn die Grundschuld bleibt zur Sicherung erst einmal bestehen, auch wenn der Kunde regelmäßig seine Raten zahlt. Hat er im ersten Jahr € 12.000,- getilgt und im nächsten Jahr weitere € 12.000,-, so reduziert sich die Grundschuld im Grundbuch nicht automatisch auf € 76.000,-, sondern sie bleibt zum vollen Satz von € 100.000,- im Grundbuch stehen. Und auch dann, wenn sie vollständig abgezahlt ist, bleibt sie im Grundbuch – so lange, bis Bank und Kunde sich einig sind, dass sie gelöscht werden kann.

Häufig lassen Kunden die Grundschuld auch im Grundbuch stehen, um sie später wieder nutzen zu können, denn jede Löschung und Wiedereintragung kostet Gebühren. Hat der Käufer die Wohnung abgezahlt und möchte eine weitere Wohnung kaufen, so kann er die bestehende Grundschuld nutzen und der Bank als Sicherheit bieten. Es muss dann keine erneute Grundschuld eingetragen werden. Vielleicht sind die Zinsen dann nicht mehr so niedrig und der Kunde zahlt nicht mehr 1,5%, sondern 5% an die Bank: Für diesen Fall ist dann vorteilhaft, dass beim Kauf der ersten Wohnung nicht nur 1,5% Zinsen ins Grundbuch eingetragen worden sind, sondern 15%.

Wie Sie sehen: Der Rahmen wird sehr großzügig vorgegeben, aber eigentlich nie voll ausgeschöpft. Bezahlen muss man nur das, was man mit der Bank vereinbart hat – in unserem Beispiel eben 1,5%.

Wenn Sie Fragen rund um den Wohnungskauf haben, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Neuigkeiten zu Patientenverfügungen

nicolaihoene Uncategorized

Gestern hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung veröffentlicht, die Auswirkungen auf die bisherige Praxis zu Patientenverfügungen hat.

Eine Patientenverfügung ist eine Erklärung einer Person, in der sie für den Fall, dass sie an einer schweren Krankheit leidet und nicht mehr selber über ihr Schicksal entscheiden kann, bestimmen soll, ob sie noch weitere ärztliche Maßnahmen vornehmen lassen möchte oder nicht. In Patientenverfügungen gibt es dann meist Formulierungen wie „Lebensverlängernde Maßnahmen sollen unterbleiben“ oder allgemeine Anweisungen, dass ein „würdevolles Sterben ermöglicht“ werden soll, wenn ein Heilungserfolg nicht mehr zu erwarten sei.

Solche Formulierungen hat der Bundesgerichtshof nun für unwirksam gehalten. Der Patient muss zwar nicht jede Krankheit vorhersehen, er soll aber konkret festlegen, was in einer bestimmten Lebens- und Behandlungssituation gewünscht wird und was nicht. Die Äußerung, „keine lebenserhaltenden Maßnahmen“ zu wünschen, sei keine ausreichende Entscheidung des Patienten. Der Patient möge zumindest bestimmte ärztliche Maßnahmen benennen oder auf spezielle Krankheiten oder Behandlungssituationen Bezug nehmen.

In den vergangenen Jahrzehnten sind viele Patientenverfügungen formuliert worden. Es steht zu befürchten, dass die meisten davon nicht mehr den Anforderungen genügen, die der Bundesgerichtshof nun stellt. Im Ernstfall würden diese Verfügungen dann nicht beachtet werden dürfen.

Wer eine Patientenverfügung abgegeben hat, möge bitte in Erwägung ziehen, diese gelegentlich zu überprüfen oder überprüfen zu lassen.